Monatliche Rate, vollständiger Tilgungsplan, Kaufnebenkosten & Sondertilgung – alles auf einen Blick.
| Jahr | Rate gesamt | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Sondert. | Restschuld |
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Im Mai 2026 liegen die Bauzinsen für 10-jährige Zinsbindung bei ca. 3,6–4,1 % (gute Bonität, Beleihungsauslauf < 80 %). Mit 20 % Eigenkapital erhalten Sie i.d.R. bessere Konditionen als bei einer Vollfinanzierung.
Der Sollzins ist der reine Kreditzinssatz. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskurs) und ermöglicht den fairen Vergleich verschiedener Angebote. Laut EU-Richtlinie muss der Effektivzins immer ausgewiesen werden.
Mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 8–15 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital stammen. Ideal sind zusätzlich 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital – das senkt den Zinssatz erheblich und vermeidet Risikoaufschläge. Bei weniger als 20 % EK steigt der Zins oft um 0,3–0,8 %.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung zusätzlich zur monatlichen Rate. Meist sind bis zu 5 % des Darlehensbetrags pro Jahr kostenfrei möglich. Beispiel: Bei 240.000 € Darlehen und 4 % Zins spart eine Sondertilgung von 5.000 € ca. 3.500 € Zinskosten über 15 Jahre.
Nach Ablauf der Zinsbindung muss die verbleibende Restschuld anschlussfinanziert werden – zum dann geltenden Marktzins. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung und 3,6 % Zins verbleibt je nach Tilgung noch 50–70 % des ursprünglichen Darlehens. Planen Sie dies frühzeitig ein und beginnen Sie die Suche ca. 12–18 Monate vorher.
Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland. Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 %. Maklerprovision: 0–3,57 % (bei Käufern). Insgesamt 8–12 % des Kaufpreises. Diese Kosten müssen fast immer aus Eigenkapital bezahlt werden.